Wednesday, October 25, 2006

Kinnisvara maksustamine

Tänases Päevalehe Ärilehes on Villu Zirnask ära tõlkinud Stockholm School of Economicsi professori Jeffrey Sommersi artikli, kus autor soovitab Baltimaadel kõrgemalt maksustada kinnisvara.
Kuigi enamik inimesi suhtub kõrgetesse kinnisvarahindadesse kui jõukuse märki, tasuks sellest pigem mõelda kui kulust, mis vähendab majanduse konkurentsivõimet võrreldes nende riikidega, kus eluasemekulud on väiksemad.
/.../
Madalad kinnisvaramaksud jätavad kinnisvaraomanikele ja -ostjaile lihtsalt suurema sissetuleku, mille vastu on hea pankadelt suuremaid laene küsida. Kõrgemad maksud kinnisvaralt ja kapitalikasult võiksid viia kinnisvarahinnad tagasi vastavusse majanduse fundamentaalnäitajatega ning vähendada kinnisvarakrahhi ohtu.
/.../
Kinnisvara- ja kapitalikasvu maksude tõstmisel oleks mitu tulemust. Esiteks, see vähendaks huvi kinnisvaraga spekuleerida, sest kinnisvara hoidmine edasise hinnatõusu ootuses muutuks kallimaks. /.../ Teiseks, nimetatud maksude tõstmine võimaldaks vähendada sotsiaal- ja üksikisiku tulumaksu. See tähendab – vähendada tootliku töö maksustamist võrreldes spekuleerimisega.

Lisainfona mainiksin, et Lätis ja Leedus on kinnisvaramaks äripindadele kehtestatud mahus 1-1,5% kinnisvara katastrilisest või raamatupidamislikust väärtusest (mis tavaliselt oluliselt madalam turuväärtusest). Eestis on ainult üsna tühine maamaks, kinnisvaramaks puudub. Elamukinnisvara maksustamine (mida nähtavasti Sommers soovitab) on vähem levinud.

Kahjuks puudub Sommersi artiklist konkreetne ettepanek, aga eeldatavasti võiks soovitatud maks olla kuskil 1% kinnisvara väärtusest. Sel juhul maksaks 2 miljoni kroonise korteri ostnud spekulant iga kuu 1 600 krooni maksu, mis võiks vähendada huvi "osta-ja-hoia" strateegia vastu.
Kokku on Eestis ehitusregistri andmetel 38 miljonit ruutmeetrit elamispinda. Arvestades tinglikult keskmiseks hinnaks 5 000 kr./m2, laekuks riigile sellisest maksust ca 1,9 miljardit krooni tulu. Tõesti märkimisväärne summa. Kuid arvestades, et Eestis on ca 85% leibkondadest oma elamispinna omanikud (mis erineb oluliselt enamikest riikides, eriti Rootsist), oleks see väga suur kulu elanikele - 3000 krooni keskmise eluruumi kohta. Arvestades, et kohaliku kinnisvarabuumi tippajal - 2003.a. algusest kuni 2006.a. I p.a. - on Eestis juurde tulnud ainult 900 000 m2 elamispinda, siis isegi juhul, kui pool sellest on läinud spekulantidele ja antud pindade keskmine väärtus on 20 000 kr./m2, maksaksid mainitud 1,9 miljardist spekulandid ainult 90 miljonit, ehk alla 5%. Usun, et riik ei peaks rakendama meetodeid, mille mõjust ainult 5% toimib soovitud eesmärgi päraselt.
Pigem tuleks tõdeda, et investeeringud elamispindadesse on mittetootvad investeeringud ja nende riiklik toetamine juhib raha kõrvale vajalikest tulevikus lisaväärtust andvatest projektidest. Seega peaks lõpetama eluasemelaenude intresside tulumaksust vabastamise. Samuti on vale Sommersi poolt artikli lõpus välja pakutud riigi poolt ehitushinnaga korterite müümine elanikele. Sellised riiklikud abiprogrammid ei aita vaeseid (kes ei jõua ka ehitushinda tasuda) ja samas raskendavad tootvat äri, kuna konkureerivad ressursidega teistesse ettevõtmistesse. Läbi ehitusturu koormamise ja maa kasutamise toetavad mõlemad meetodid ka kaudselt kinnisvarabuumi. Thanks, but no thanks, Jeffrey!

P.S. Avaldan tunnustust Päevalehele ja Zirnaskile selle artikli tõlkimise eest. Mitte tihti ei saa Eesti ajakirjandusest lugeda argumenteeritud majanduspoliitilisi ettepanekuid. Järgmine kord võiks juba toimetus artiklile lisada omapoolse Eestit puudutava numbrilise kommentaari lugejate taustsüsteemi arendamiseks.

3 comments:

Anonymous said...

Põhimõtteliselt olen su loogikaga nõus. Lisaksin omapoolse märkuse ainult sellekohta, et tõenäoliselt toimub teatud osas spekulatiivsetel eesmärkidel sooritatud tehinguid ka sinupoolt väljatoodu 38m. m2 olemasoleva kinnisvaraga. Ometi on nende tehingute mõju arvatvasti niivõrd väike, et tõepoolest ei õigusta seda kure kirvega püüdmist.

madis

OV said...

Ma olen varem aasta tagasi ja ka nüüd kevadel pakkunud omandimaksu, et selle abil vähendada töökuludelt võetavaid makse. Näiteks võiks omandimaks olla 1% aastas firma omakapitalist. Riiulifirmal (40K kapitali korral) on see siis 400 krooni seda võiks ka nimetada registrimaksuks. Maitse asi...

OV said...

Üks pluss on eraomaniku kasutusse kapitalirendiga ostetud auto(de) maksustamine. Selline maks ei karista kasumi teenimist, vaid sunnib kasvanud omandit teenima panema, efektiivsem olema... Veel parem kui see maks oleks tulevase ettevõtte tulumaksu asemel!