Äripäev rokib jälle

Reedel otsustas Äripäev jälle arvamust avaldada majanduse teemadel. Eeldatavasti taheti taas kõige paremat, aga välja kukkus nagu alati. Peeter Raidla on taas ülehinnanud oma võimet teha majanduslikku analüüsi - kahju, et selline lugu ilma igasuguse kontrollita lehte ja otse esiküljele lastakse. Kogu analüüs on vigane ja vale nii arvutuskäigu kui sisendinfo poolest.
Esiteks siis teeme arvutuskäigu uuesti üle võttes aluseks Äripäevnike enda arvud. Kõigepealt arvutame Skanska eeldatava investeeringu suuruse: Äripäeva hinnangul on koguinvesteering 765 milj. Osaliselt tasutakse see 10-aastase laenuga, millelt tasutakse 110 milj. intresse. Äripäev küll ei avalda, kuidas sellise numbrini jõuti, aga no eeldame, et sellise projekti jaoks on võimalik saada laenu intressiga 4%. Eeldades annuiteetmakseid saame laenu suuruseks orienteeruvalt 472 milj. Seega peab Skanska investeerima oma vahendeid 293 miljonit krooni. Järgmisel aastal saadakse 360 milj. krooni tulu + igal aastal veel 36,2 miljonit ja 31. aastal veel 550 miljonit (kõik hinnad tänastes hindades). Sellest tuleb esimesel 10 aastal maha lahutada laenumakse 58 miljonit ja iga-aastaselt veel 0,28 miljonit hoonestusõiguse tasu.
Kui arvutada nendest rahavoogudest investeeringu tootlus aasta baasil saame selleks 12,4%, millele tuleb lisada inflatsioonimäär, kuna tegime arvestused tänastes hindades. Igati normaalne tootlus, kuigi Eesti investorid ootavad täna kinnisvarasektoris tõenäoliselt suuremat protsenti. Aga kui leiaks mõne skandinaavia investeerimisfondi, kes Eestit igati sõbralikuks maaks peab ja ka munitsipaalmajade arendusse usub, siis võiks leida investori küll.
Paraku on aga Äripäeva ajakirjanikud täielikult ära unustanud, et kortereid tuleb vähemalt iga 10-15 aasta tagant korralikult renoveerida, parandada katuseid, vahetada tehnosüsteeme jne. Samuti on Skanskale jäetud lepinguga kohustus maja hallata, st. kogu suhtlust rentnikega ja lepingupartneritega. Ka on Skanska kanda kogu risk raha laekumise osas. Viimati kirjutas Äripäev, et munitsipaalmajade rentnikest on 10% kroonilised võlglased, st. ei tasu oma arveid. Viimaks on Skanska kanda ka kõik maksuriskid, st. nii saabuv tulumaks kui võimalik kinnisvaramaks. Kui need kulud juurde arvata, siis tulud vähenevad oluliselt. Nii et ei jäägi eriti suurt tootlust.
Igatahes mina küll ei kadesta Skanskat selle projekti võitmise pärast. Küll aga suhtun taas kord kraadi võrra halvemini Äripäeva ajakirjanduslikku tasemesse. Seda enam, et Äripäeva arvamustoimetuse juht Aivar Hundimägi on antud artiklile põhinedes arendanud üles terve konspiratsiooniteooria Skanska EMV juhi Otsa ja Savisaare suhetest. Kahju kui lihtsast rumalusest selliseid sisutuid skandaale üritatakse üles puhuda.